مالیات بساز و بفروشی

امروزه با افزایش جمعیت تقاضا برای ساخت ملک زیاده شده است.ما به طور کامل در مورد مالیات ساخت و فروش که به مالیات بساز و بفروش معروف است مطالبی را بیان می کنیم این موضوع شامل: اشخاصی که مشمول این مالیات می‌شوند و همچنین آن دسته از افرادی که از پرداخت این مالیات معاف و مشمول این ماده نمی‌شوند و همین طور نحوه‌ی محاسبه و پرداخت این مالیات و نحوه تعلق مالیات بر ارزش افزوده به اشخاصی که به ساخت و فروش ملک مشغول می‌باشند، برای آگاهی از آنها با چرتکه پرداز همراه باشید.

ارزش معاملاتی: تعیین آن بر عهده‌ی کمیسیون تقویم املاک می‌باشد که در سال 1402 معادل 16% میانگین قیمت‌های روز منطقه است.

مالیات مقطوع نقل و انتقال: نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ 5% و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوهِ دریافتی مالک به نرخ 2% در زمان انتقال می‌باشد.

انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

1. مالیات نقل و انتقال
2. مالیات حق واگذاری محل (سرقفلی)
3. مالیات ساخت و فروش
4. مالیات بر خانه‌های لوکس
5. مالیات برخانه های خالی

مالیات بساز و بفروش چیست؟

این مالیات موضوع ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم است که مالیات ساخت و فروش نام دارد.نام دیگر آن مالیات بساز و بفروشی است. زمانی که بر روی زمین یا بنای قبلی، سازه‌ی جدیدی ساخته و به فروش برسد، علاوه بر مالیات مقطوع نقل و انتقال، مشمول مالیات ساخت و فروش نیز می‌شود که فروشنده می‌بایست 10% ارزش معاملاتی را به‌صورت علی‌الحساب پرداخت نماید

چه کسانی مشمول این مالیات می‌شوند؟

تمام اشخاص حقیقی و حقوقی، اگر ساخت و ساز انجام دهند و آن ملک را به فروش برسانند مشمول مالیات ساخت و فروش می‌شوند البته استثناهایی نیز وجود دارد که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.

شهرداری‌ها در هنگام صدور پروانۀ ساخت و یا گواهی پایانِ کار ملزم به ارسال اطلاعات سازنده به سازمان امور مالیاتی می‌باشند تا برای آن شخص پرونده مالیاتی تشکیل شود.

ساختمان‌های در حال ساخت و ناتمام نیز از این قاعده مستثنا نیستند. آنها نیز در هنگام فروش ملزم به پرداخت مالیات ساخت وفروش هستند. کاربری ملک (مسکونی،تجاری،اداری و…) در محاسبه و تعیین مالیات ساخت و فروش املاک تفاوتی ندارد و همه‌ی املاک را شامل می‌شود.

افراد معاف و غیرمشمول

فرد حقیقی که گواهی پایان کار ملک ساخته شده‌ی خود را دریافت می‌کند اگر بعد از سه سال از تاریخ گواهی پایانِ کار آن را به فروش برساند، معاف از مالیات ساخت و فروش است.

اگر ملک ساخت شده در شهرهای کوچکی که جمعیت آنها به یکصد هزار نفر نمی‌رسند، احداث شود نیاز به پرداخت این مالیات در زمان فروش برای سازنده نمی‌باشد.

اگر فردی زمین خود را در اختیار فردی دیگر گذاشته و آن فرد با سرمایه‌ی خود بر روی آن زمین بنایی احداث کند و آن دو به‌صورت مشارکتی آن ساختمان را ساخته و به فروش برسانند، در صورتی که آن دو نفر شرکت نامه‌ای را در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسانند، در هنگام انتقال سند از فرد صاحب زمین به شریک خود که مسئولیت ساخت این بنا را بر عهده داشته، مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شود.

در مواردی ممکن است که وزارت راه و شهرسازی برای اشخاصی مجوز انبوه سازی صادر کنند که در این صورت آن افراد معادل بنگاه تولیدی می‌باشند. حال اگر فردی تصمیم به سرمایه‌گذاری در این پروژه‌های انبوه سازی را داشته باشد، اگر آن سرمایه‌گذاری در قالب عقود مشارکتی باشد آن بنگاه تولیدی به میزان حداقل سود عقود مشارکتی مصوب پول و اعتبار، که به سرمایه‌گذار می‌پردازد جزء هزینه‌های قابل قبول وی بوده و برای آن شخص سرمایه‌گذار نیز تا همان میزان سود نرخ صفر است.

نحوه ی محاسبه ی درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش

در هنگام فروش ملک، شخص فروشنده باید مبلغ ده درصدِ ارزش معاملاتی ملک را به‌صورت علی الحساب بپردازد که بسته به حقیقی یا حقوقی بودن فرد، نوع محاسبه درآمد مشمول مالیات متفاوت است.

از آنجا که قانون‌گذار این عمل را به‌عنوان شغل برای آن شخص تلقی می‌نماید، برای افراد حقیقی مطابق با فصل مالیات مشاغل و برای افراد حقوقی نیز مطابق با فصل محاسابه درآمد مشمول افراد حقوقی تعیین می‌گردد که نرخ محاسبه مالیات برای افراد حقیقی به صورت پلکانی (پانزده، بیست، بیست و پنج درصد سود حاصل از ساخت و فروش) بوده و برای افراد حقوقی نیز به صورت قطعی بیست و پنج درصد سود حاصل محاسبه می‌گردد. برای محاسبه‌ی ارزش معاملاتی ملک موردِ نظر همان طور که در ابتدای مقاله بیان شد، تعیین این مورد به عهده‌ی کمیسیون تقویم املاک است؛ این کمیسیون در سال ۱۳۹۵، شاخص را دو درصد ارزشِ روز ملک قرار داده که هر سال دو واحدِ درصد به آن اضافه می‌شود تا آن شاخص به بیست درصد برسد.

ساخت املاک تجاری و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی)

در مواردی که اشخاص ملکی را با کاربری تجاری ساخته و به فروش می‌رسانند، در هنگام انتقال سرقفلی آن ملک باید مبلغ ده درصد ارزش معاملاتی را به‌صورت علی الحساب بپردازند. به عبارتی دیگر شخص فروشنده پنج درصد ارزش معاملاتی ملک را به‌عنوان مالیات مقطوع نقل و انتقال و همچنین علی الحساب ده درصد ارزش معاملاتی آن ملک را نیز بابت مالیات ساخت و فروش باید پرداخت نماید. به طبع این افراد دیگر ملزم به پرداخت دو درصد وجه دریافتی مالک به عنوان مالیات حق پیشه محل (سرقفلی) نیستند.

مالیات بر ارزش افزوده

در قانون دائمی مالیات بر ارزش افزوده که در بهمن ماه سال 1400 به تصویب رسیده است، کلیه دارایی‌های غیرمنقول معاف از مالیات بر ارزش افزوده می‌باشند. در مورد ساختمان‌های ساخته شده و در حال ساخت نیز این قانون اجرا می شود. آن دسته از ساختمان‌هایی که به صورت مشارکتی ساخته می‌شوند نیز به شرط رعایت قوانین مندرج در مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، از مالیات بر ارزش افزوده معاف می‌باشند.

به حساب خود برسید.

موسسه حسابداری چرتکه پرداز

تجربه و اعتماد دو مولفه اساسی برای اثبات کیفیت خدمات توسط هر سازمان می باشد که جز با گذشت زمان بدست نمی آید. در این میان موسسه مالی و حسابداری چرتکه پرداز اعتماد شرکتها، کسب و کارها و سازمان های مختلف را به خود جلب کرده است.

رسالت ما ارایه خدمات با بهترین کیفیت در بالاترین سطح حرفه ای ممکن به مشتریانمان است. اعتقاد داریم که با این طرز عمل، می توانیم اعتبار خود را افزایش دهیم تا در حرفه مان بهترین بمانیم. ما به رعایت ارزش های اخلاقی با عمل کردن به آن ها، اعتقاد راسخ داریم.

قوانین پیچیده، بخشنامه‌های متعدد و ابهام و تعارض در قوانین، ایجاد یک گزارش مالی و ارائه آن به استفاده کنندگان برون سازمانی اعم از سازمان امور مالیاتی، سازمان تامین اجتماعی و .. را کاری بسیار تخصصی کرده است. این دشواری و پیچیدگی نه‌تنها باعث اتلاف وقت سازمان‌ها و شرکت‌ها می‌شود، بلکه درنهایت موجب تحمیل هزینه های سنگین می‌شود و خسارت‌های گاه جبران‌ناپذیری را برای شرکت‌ها و سازمان‌ها به همراه می‌آورد. ما در موسسه چرتکه پرداز ادعای تسط کامل بر تمام قوانین و مقررات را نداریم اما همواره در تلاشیم که از آخرین تغییرات علم حسابداری و قوانین کشور با اطلاع بوده دانش خود را بروز نگهداریم.

جهت ارتباط با ما

آدرس :

گیلان، لنگرود، بلوار شهید عبدالکریمی، روبه روی پلیس+۱۰، کوچه صدف، پلاک۱۰، موسسه حسابداری چرتکه پرداز

تلفن تماس:

013-42531537

09112437827

09368418004

ایمیل پشتیبانی:

chortkepardaz00@gmail.com