قبل از اینکه به ملک به چشم سرمایه‌گذاری نگاه کنید، بهتر است که انواع مالیات املاک و مستغلات آگاه شوید و نسبت به پرداخت آن آگاهی داشته باشید. در این مقاله موسسه حسابداری چرتکه پرداز اختصاصی به موضوع انواع مالیات املاک و مستغلات و معافیت‌های مالیاتی آن بپردازیم.

مالیات املاک و مستغلات چیست؟

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات مالیاتی است که همه اشخاص چه حقیقی و حقوقی باید بابت مالیات املاک و مستغلات خود پرداخت کنند. این مالیات انواع مختلفی دارد .

انواع مالیات املاک و مستغلات

مالیات املاک و مستغلات در دسته‌بندی مالیات‌های مستقیم قرار می‌گیرد. این نوع مالیات شامل درآمد حاصل از مالیات نقل و انتقال ملک، اجاره ملک، زمین، اجاره به شرط تملیک و… می‌شود.

1-مالیات نقل و انتقال

مالیات نقل و انتقال خود به دو بخش تقسیم‌بندی می‌شود.

اولی مالیاتی که بابت خرید و فروش ملک پرداخت می‌کنید که به آن مالیات نقل و انتقال ملک و دومی مالیات انتقال سرقفلی یا همان حق واگذاری ملک است. در نظر داشته باشید که مالیات نقل و انتقال ملک، یک مالیات مقطوع است به این معنی که اگر شخص، سودی از نقل و انتقال ملک کسب کرده باشد، مشمول مالیات دیگر نظیر مالیات عملکرد نخواهد بود. همچنین اگر زیانی از این بابت کرده باشد، نمی‌تواند این زیان را از سایر سودها کسر کند یا از پرداخت مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات مستقیم معاف شود.

مالیات نقل و انتقال ملک

بر طبق ماده ۵۹ قانون مالیات مستقیم به هرگونه نقل و انتقال ملک ۵ درصد مالیات براساس ارزش معاملاتی تعلق می‌گیرد.

حالا مبلغ نقل و انتقال املاک بر چه اساسی تعیین می‌شود؟ تعیین مبلغ نقل و انتقال املاک به عوامل مختلفی نظیر کاربری ملک (مسکونی یا تجاری)، سال ساخت، مساحت ملک و امکانات آن بستگی دارد و براساس این موارد تعیین می‌شود و سپس مالیات آن به صورت ۵ درصد پرداخت می‌شود.

حالا اگر ملک مورد معامله، ارزش معاملاتی در نظر گرفته نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین ملک مشابه، مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد. به طور کلی هم منظور از ارزش معاملاتی، ارزشی است که توسط ماده ۶۴ قانون مالیات مستقیم تعیین می‌شود و مبلغ آن بسیار کمتر از ارزش روز است.

مالیات انتقال سرقفلی

خوب همانطور که در ابتدا گفتیم مالیات نقل و انتقال یک مالیات انتقال سرقفلی هم دارد. به واگذاری سرقفلی هم در ماده ۵۹ قانون مالیات مستقیم پرداخته شده و بر طبق آن مالیات انتقال سرقفلی به نرخ ۲ درصد در نظر گرفته می‌شود. حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت‌است از حق کسب و یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل. در محاسبه سرقفلی، وجه دریافتی قابل استناد است. البته اگر مودی به ارزش تعیینی توسط سازمان امور مالیاتی اعتراض باشد، می‌تواند اعتراض خود را مطابق قانون در هیئت‌های حل اختلاف مالیاتی پیگیری کند.

2- مالیات بر درآمد اجاره

بر طبق ماده ۵۲ قانون مالیات مستقیم، درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌شود.

به زبان ساده یعنی هر شخصی که ملکی را به اجاره واگذار می‌کند، موظف است بابت آن مالیات پرداخت کند. در ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم هم بیان شد که درآمد مشمول مالیات املاکی که اجاره داده می‌شوند، عبارت است از کل مال‌الاجاره، چه نقدی و غیرنقدی. این میزان مالیات بعد از کسر ۲۵ درصد که بابت هزینه‌ها، استهلاک‌ها و تعهدات مالی نسبت به ملک مورد اجاره محاسبه می‌شود.

دو مورد از تبصره‌های ماده ۵۳ را باید مورد توجه قرار دهید که عبارتند از:

تبصره ۳: در تبصره ۳ ماده ۵۳ بیان شد که از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان به عنوان یک واحد مستقل محسوب می‌شود.

تبصره ۴: در تبصره ۴ ماده ۵۳ بیان شد که املاکی که با اثاثیه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می‌شوند، درآمد ناشی از اجاره اثاثیه یا ماشین‌آلات هم جزء درآمد ملک حساب می‌شود و به آن مالیات تعلق می‌گیرد.

در ماده ۵۴ قانون مالیات مستقیم در خصوص مالیات بر درآمد اجاره بیان شد که درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا غیر رسمی مبنای تشخیص مالیات است.

حالا اگر قراردادی وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری کنند یا مبلغ درج شده در آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام منتشر شده در املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان دارایی باشد، میزان اجاره ملک بر طبق جدول املاک مشابه سازمان امور مالیاتی محاسبه می‌شود.

ماده ۵۵ قانون مالیات مستقیم: در این ماده بیان شد که هرگاه شخصی که مالک آپارتمان یا مسکونی یا خانه است، آن را اجاره دهد و خود یک محل دیگر را برای سکونت اجاره کند یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او قرار می‌دهد استفاده کند؛ زمان محاسبه مالیات بر درآمد اجاره، میزان اجاره‌ای که به موجب قرارداد می‌پردازد یا کارفرما از حقوق او کسر می‌کند از کل اجاره‌ای که از ملک خود دریافت می‌کند، کسر می‌شود.

3. مالیات خانه‌های خالی

یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک، مالیات خانه‌های خالی است. مالیات خانه‌های خالی هم تنها به خانه‌هایی که شرایط مشخصی دارند، تعلق می‌گیرد. شروطی که یک خانه مشمول مالیات خانه‌های خالی می‌شود، عبارت است از:

1. ملک مسکونی، محل سکونت مالک نباشد.
2. بیش از ۴ ماه یا ۱۲۰ روز چه متوالی و چه غیر متوالی کسی در آن ساکن نباشد.
3. بیش از یک سال از صدور گواهی پایان ملک گذشته باشد.
4. ملک مورد نظر جزء املاک وقفی نباشد.
5. خانه‌های تازه ساخته شده بعد از ۱۲ ماه و خانه‌های انبوه در حال ساخت بعد از ۱۸ ماه مشمول مالیات خانه‌های خالی می‌شوند.
6. واحدهای مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت

مالیات خانه‌های خالی به صورت زیر محاسبه می‌شود:

1. تعیین ارزش اجاره ملک برای هر متر مربع
2. کسر کردن ۲۵ درصد از اجاره بابت هزینه و استهلاک
3. محاسبه نرخ اجاره براساس قانون مالیات مستقیم
4. محاسبه مالیات خانه برای سال اول، دوم و سوم براساس ضریب‌های مالیاتی اعلامی

4-مالیات ساخت و فروش املاک

در ماده ۷۷ گفته شد که درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان، حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.

اولین مالیات نقل و انتقال املاک گفته شده علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده(۵۹) این قانون، مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصد (%۱۰) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده، پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.

شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی، منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه­ ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار، مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین ‌می‌شود، گزارش کنند.

شهرهای زیرِ یکصد هزار نفر جمعیت از این موارد مستثنی است.

5-مالیات اجاره به شرط تملیک

مالیات اجاره به شرط تملیک نوعی روش فروش محسوب می شود که می‌توان اینگونه تعریف کرد: اجاره به شرط تملیک، عقدی است که در آن شرط شود مستأجر، در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد و پرداخت همه اقساط ملک توسط مستاجر، به نام اول انتقال یابد.

در قراردادهای اجاره به شرط تملیک در طول مدت پرداخت اقساط توسط خریدار به فروشنده، ملک اجاره‌­ای محسوب نمی گردد. در قراردادهای به شرط تملیک، جهت استفاده از تسهیلات بانکی زمانی که سند به نام بانک منتقل می شود، مشمول مالیات نقل و انتقال املاک موضوع ماده ۵۹ خواهد بود؛ اما در هنگام انتقال از بانک به خریدار واقعی، دیگر مشمول مالیات نقل و انتقال املاک نیست.

قوانین معافیت مالیات نقل و انتقال املاک

۱.  املاکی که به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک قطعی معاف هستند.

۲. اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.

۳.  املاکی که در آثار ملی ایران باشد، و به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابد از مالیات نقل و انتقال املاک معاف است و اگر در دست شخص باشد از ۵۰ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف است.

۴.  مطابق ماده ۷۱ قانون مالیات های مستقیم زمین‌هایی که از طریق سند عادی (مبایعه نامه) معامله شود در زمان فروش و تنظیم سند رسمی بنام خریدار ، قیمت اعیانی (مثلا ساختمان ) ساخته شده، به شرط تایید مراجع ذی‌صلاح ، شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک محسوب نمی‌شود.

۵. در ماده ۷۲ به این اشاره شده است که اگر در مواردی پس از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک از طرف مؤدی، ‌معامله انجام نشود، اداره­ٔ امور مالیاتی مربوطه، مکلف است بنا به ‌درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوطه، مبنی بر عدم‌ ثبت معامله ، ظرف پانزده روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی ، ‌مالیات وصول شده­ٔ متعلق به معامله­­ٔ انجام نشده را از محل وصولی‌ جاری، طبق مقررات این قانون مسترد دارد. حکم این ماده در مورد استرداد مالیات‌های مربوط به حق واگذاری و درآمد اتفاقی نیز جاری خواهد بود.

۶. ماده ۵۷ قانون مالیات مستقیم درباره اشخاصی صحبت می‌کند که به غیر از درآمد اجاره املاک، درآمد دیگری ندارند و تنها منبع درآمدی آن‌ها اجاره ملک است، معاف از مالیات هستند. دقت داشته باشید براساس نکات بیان شده در این قانون حقوق بازنشستگی، جوایز و سود سپرده‌های بانکی درآمد محسوب نمی‌شوند.

به حساب خود برسید.

موسسه حسابداری چرتکه پرداز

تجربه و اعتماد دو مولفه اساسی برای اثبات کیفیت خدمات توسط هر سازمان می باشد که جز با گذشت زمان بدست نمی آید. در این میان موسسه مالی و حسابداری چرتکه پرداز اعتماد شرکتها، کسب و کارها و سازمان های مختلف را به خود جلب کرده است.

رسالت ما ارایه خدمات با بهترین کیفیت در بالاترین سطح حرفه ای ممکن به مشتریانمان است. اعتقاد داریم که با این طرز عمل، می توانیم اعتبار خود را افزایش دهیم تا در حرفه مان بهترین بمانیم. ما به رعایت ارزش های اخلاقی با عمل کردن به آن ها، اعتقاد راسخ داریم.

قوانین پیچیده، بخشنامه‌های متعدد و ابهام و تعارض در قوانین، ایجاد یک گزارش مالی و ارائه آن به استفاده کنندگان برون سازمانی اعم از سازمان امور مالیاتی، سازمان تامین اجتماعی و .. را کاری بسیار تخصصی کرده است. این دشواری و پیچیدگی نه‌تنها باعث اتلاف وقت سازمان‌ها و شرکت‌ها می‌شود، بلکه درنهایت موجب تحمیل هزینه های سنگین می‌شود و خسارت‌های گاه جبران‌ناپذیری را برای شرکت‌ها و سازمان‌ها به همراه می‌آورد. ما در موسسه چرتکه پرداز ادعای تسط کامل بر تمام قوانین و مقررات را نداریم اما همواره در تلاشیم که از آخرین تغییرات علم حسابداری و قوانین کشور با اطلاع بوده دانش خود را بروز نگهداریم.

جهت ارتباط با ما

آدرس :

گیلان، لنگرود، بلوار شهید عبدالکریمی، روبه روی پلیس+۱۰، کوچه صدف، پلاک۱۰، موسسه حسابداری چرتکه پرداز

تلفن تماس:

013-42531537

09112437827

09118548004